房贷利率调整，牵动着楼市“神经”。31日，多家市场机构对郑州、福州等地部分银行将首套房贷利率下调至3.8%表现出极大关注。

有机构认为，截至1月底，全国多地出现房贷利率下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降低房贷利率的举措。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向记者表示，近期多地下调首套房贷利率下限，这有望促进观望者入市买房。

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1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

房贷成本累计减少16%

或促观望者入市

多地下调首套房贷利率下限有望促进观望者入市。据上海易居房地产研究院今日发布的《2022年中国百城房价报告》测算，近三年房贷成本累计减少16%。

“我们基于近三年房贷的主流利率，对降低房贷利率的政策效应做简单测算。其中2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3%。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说。

他告诉记者，经过金融政策调整，2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强。如果以“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”为案例进行测算，2020年初月供额为5553元，而在3.8%的贷款利率下则为4660元，对应百万房贷的每月月供额减少了893元、16%。

“房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。”陈文静向记者表示，近期多地下调首套房贷利率下限，有望促进观望者入市买房。

根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，同时，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等地阶段性取消首套房贷利率下限。1月29日，郑州楼市传出消息，多家银行宣布首套房贷利率下调至3.8%。

“短期来看，满足首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限可能降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市。”陈文静说。

陈文静分析判断，供需两端政策加快落实，一二线城市需求旺盛，可望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现。但她也表示，对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间，“如果政策执行到位，预计全国楼市最早将于二季度企稳”。

机构研判约7成城市房价偏弱

房贷利率有望调整

部分城市房贷利率的调整或许只是开始。上海易居房地产研究院发布的《2022年中国百城房价报告》提出，央行“房贷利率下限允许下调”政策以来，“房价走势—房贷利率政策”之间的关系更加密切。截至1月底，全国多地出现房贷利率下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降低房贷利率的操作。

报告统计，2022年全年，全国百城新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4%，相比2021年10.7%的同比涨幅收窄了2.3个百分点。严跃进向记者表示，具体看，2022年房价走势呈现V型，说明一系列购房新政和金融政策持续发力，防范了房价失速的风险出现。

“我们拉出2019年以来三类城市年初累计房价同比涨幅数据，从曲线中可以看出城市分类的特征。一线城市在2022年的房价走势明显和其他两类城市有差异。总体上一线城市的房价涨幅略高。而三四线城市的人口导入速度慢，其房价总体处于弱势。”严跃进说。

基于城市分类，《2022年中国百城房价报告》列出了一二三四线城市中房价同比跌幅最大的城市。统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体偏弱。

“此类城市大多属于北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。而三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体较弱。”严跃进说，通过对全国百城2022年的房价数据进行统计，约有7成城市房价偏弱，总体上具备房贷利率下调或突破房贷利率下限的条件。

（文章来源：上海证券报）