对于试点中的保障性租赁住房公募REITs来说，每一个申报项目都具有代表意义。

日前，北京首个租房领域基础设施REIT华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称为“华夏北京保障房中心租赁REIT”)取得实质性进展，正式被上交所受理，在不远的将来或正式成立。

公租房将正式被纳入公募REITs的发行范围，对于盘活大量保障类租赁住房，无疑具有重大意义。

此次，华夏北京保障房中心租赁REIT的底层资产主要是两个公租房项目，如果顺利通过，

公租房首次纳入公募REITs

根据募集书，华夏北京保障房中心租赁REIT初始投资的底层资产文龙家园项目和熙悦尚郡项目，分别来自海淀区和朝阳区，从资产类别来看，两个项目均为公租房，主要是解决中低收入家庭的住房需求。

公租房是北京市完善住房保障体系的重要抓手。北京市住建委副主任张国伟去年底曾表示，未来继续大力发展公租房，通过新建、改建、收购、长期租赁等方式，有效增加房源供应。提高公租房备案家庭保障率，全力解决大病、重残、老龄等重点保障对象住房困难。

北京正在加大公租房建设。根据2021年12月北京市发布的《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》，明确在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地供应计划，在全市新供商品房、安置房项目中，每年按照住宅建筑规模的一定比例配建公租房、保障性租赁住房。

一个是廉租房，第二个是保障性租赁住房，包括公租房，第三是共有产权房。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示，按现在的保障性租赁住房含义和制度设计，它主要包括三个部分，从这点上来看，保障性租赁住房公募REIT底层资产是公租房，符合制度设计。

“华夏北京保障房中心REITs确认了公租房作为筹集保障性租赁住房的渠道之一。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，此单REIT向行业展示了国有保障房运营机构的市场化演进路径。事实上，以北京保障房中心有限公司为代表的国有保障房运营机构已经逐步从公租房时代向保障性租赁住房时代演进。

赵然表示，通过公募REITs这一主动管理型的资管工具，此类机构的运营机制将更为市场化。

打通公租房融资路径

当前，房地产市场正在向租购并举中的“租”倾斜，对于公租房建设来说，增加供给的一大难题就在于融资端。

作为该基金的原始权益人，北京保障房中心有限公司(以下简称“北京保障房中心”)目前累计建设筹集各类保障房超15万套，其中，公租房约14万套。在“十四五”时期，北京保障房中心发展总体规划的目标是：新增筹集各类保障性住房不少于10万套，其中各类公租房不少于6万套。

如此大体量的保障房建设，对于资金量的需求非常巨大。根据募集书，截至2022年3月31日，北京保障房中心短期借款2.00亿元、长期借款249.48亿元和应付债券108.10亿元。

虽然身为国企，北京保障房中心具备融资优势，但其主要资金来源主要是银行，仍然面临资金退出的问题。根据募集书，北京保障房中心获得各银行综合授信额度为662.19亿元，已使用301.47亿元，未使用360.72亿元。

以华夏北京保障房中心租赁REIT为例，原始权益人北京保障房中心通过本次基础设施REITs发行盘活资产，实现的回收资金将主要用于焦化厂剩余地块住房项目(或其他经批准同意的租赁住房项目)的建设。

资料显示，焦化厂剩余地块住房项目项目总投资57.10亿元，项目总用地面积209907.41平方米，用地性质为二类居住用地、基础教育用地、公园绿地，项目拟建设672套安置房、1869套公租房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。

公募REITs的发行就相当于一个企业的IPO，

”可以对接中小投资人，进一步降低股性融资的成本。“魔方生活服务集团首席战略官胡鼎认为，这跟当年为解决国有企业融资难问题而建立交易所，象征意义类似。

华夏北京保障房中心租赁REIT的发行具有全国示范意义。ICCRA统计数据显示，截至目前，包括上海、天津、宁波、常州、东莞、西安、佛山、南宁、海口、银川、南昌等内的11个城市明确提出可以将公共租赁住房纳入保障性租赁住房管理范围内，或者可以在保障性租赁住房筹集过程中统筹使用公共租赁住房房源。

“公租房同样可通过公募REITs这一金融工具，实现完整商业闭环。”赵然认为，本单项目中，原始权益人通过转让保障性质的租赁住房项目取得的净回收资金将用于北京焦化厂剩余地块建设的公租房项目。换言之，作为租赁住房的一种，公租房与保障性租赁住房一样，可以借由公募REITs打通退出途径，进而享受更稳健、更长足的发展。