置业北京，预算是刚需赶上第一班车的痛点所在。在他们眼中，总价每提高10万元，就是一个“圈层”的出局。

“老破小”曾经在北京市场一枝独秀，它们要么总价低、门槛低，是新北京人的首选，可以满足他们寻找一个落脚点的愿望;要么傍身重点学区，家长们可以用最低的成本为孩子投下一套占位房，只为12年的学籍。无论是哪种情况，选择“老破小”的他们，不在乎小区的物业、居住品质，只看重“实用性”这一关键因素，正是有了他们，也不断带动“老破小”的流转。

然而伴随着疫情与“双减”，曾经的“老破小”似乎不那么吃香。在包括陈婷在内的购房者眼中，无论是作为自住、出租还是将来置换，次新房的可塑程度都更高。“宁要朝北次新房，也不要南向的‘老破小’。”成了他们的执着。

“我都不愿意住‘老破小’，更何况接盘者”

来自机构的数据显示，今年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破20%。

尽管买房到现在一分钱没涨，陈婷依旧很满意自己的“婚前首置”。

去年底，在陈婷准备和丈夫领证之前，父母给了陈婷100万元的嫁妆，加上自己工作八年的积蓄，陈婷在未婚夫的鼓动下，赶在婚前以首套房的资格拿下了这套总价340万元的一居室次新房。

因为并不是自己的第一居所，陈婷在选房之初对于位置有点茫然。“我老公在石景山有一套两居室，面积虽然不错，但却是‘岁数很大’的老公房，我们俩又都不是北京孩子，将来肯定要有一方父母过来帮着带孩子的。”

在是把两居室的老公房卖了换三居室还是再买一套之间，陈婷和她的未婚夫并没有太多分歧——首付150万元以内，每个月的月供要控制在陈婷的公积金+未来这套房子的房租。“跟老人一起住还是不太方便，但如果现在硬要买一套两居，我们这个成本压力也很大，索性就买一个品质好点的一居室，攒攒钱五年后再置换。”

置换是每个北漂的必经之路，由小到大、由远及近，搭上一波房价上涨，还可以给后来的换房增添些许助力。陈婷的买房理念有两点：对得起自己的首套房资格，以及方便未来置换。

“疫情真的改变很多，原本计划的‘老破小’也搁浅了，感觉这种房子未来不好置换，我现在都不愿意选，更何况几年后的别人呢。”在陈婷看来，房子成功置换的前提必须是有下家愿意“接手”，现在都讲究居住质量、小区品质，“老破小”并没有给到购房者以生活，而只是简单地寄居。

在她的购房逻辑里，现在北京有可能买到好地段+好品质的房子，而这种场景以往是小概率事件。同时，陈婷对“新”格外执着。

不再“能买”就行，更要先有“质感”再说能买

“房子要够新，五年以后好置换。”这是陈婷在见中介何巍之前开出的购房条件。

何巍在带领陈婷连看十几套房子后发现，与过往给老人买房多喜欢“南向、通风好”等不同，陈婷更看重位置、物业和配套。用陈婷的话说，结束一天的工作，奔波而疲惫，更希望回到一个有“质感”的家。

“大概从两年前开始，像陈婷这样的年轻购房者现在并不是少数，因为是首次置业，他们更看重社区的品质，有没有电梯、房龄不能太旧、是否好置换，如果能有个差不多的学校，那就更好。”何巍开玩笑地说，自己和同事们把陈婷的这种需求叫“首置五年肯定换”类型，“宁愿要朝北的次新房，也不要阳光明媚地南向‘老破小’”是这类置业群体共同的特点。

这种转变也是源于消费者购房逻辑的转变。早几年的买房逻辑，大家认可的是上车盘，“能买”就行，总价越低的房子流转得越快，受关注度也越高。现在的逻辑似乎变了，“需求”匹配度上升到第一位，不再是“能买”就行，更要能满足“质感”再说能买。

据贝壳研究院推出的《2021居住客群消费趋势年报》显示，消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。

疫情之后 次新房成交带看双升

最终陈婷选中的这套房子，与何巍观察的大致相同：这套总价340万元的朝北50平方米一居室，位于九龙山地铁，首付不到140万元，装修得比较好，可以直接出租，租金在6500元/月，加上陈婷的公积金，恰好能够覆盖房贷。但房子位置，与老公房呈现一个大对角。

“说是次新房，也有小20年了，但小区维护得不错，物业很好，交通非常方便，所以租金特别可观。反正我们还年轻，计划先过五年的二人世界，要孩子的时候这套房子也满五年了，到时候再考虑是把老公房往朝阳置换，还是把这套新房子往西边换。”陈婷说。

不得不说，低总价在北京总是无往不利的，二手房交易量高于新房也司空见惯，挂牌量充沛的情况下，买房人还能“精挑细选”一番。

我爱我家研究院高级分析师宋俊梅告诉北京商报记者，2017-2021年，北京“老破小”住宅(2000年以前建成)市场成交套数占比一直保持在50%以上;同期，北京“次新房”(2010年以后建成)则相对较小，市场成交套数占有率均低于20%。

对比疫情前后，2017年上半年到2019年末，北京“老破小”住宅成交套数占比为54.4%，带看量占比为24.7%;而2020年初到今年上半年，北京“老破小”住宅成交套数占比为51.5%，带看量占比为20.7%。相应的，同一时间维度上，北京次新房成交套数占比由15.1%增至18.9%;带看量占比由6.5%增至8.2%。

“特别是今年上半年，‘老破小’住宅成交套数跌破此前几年50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破20%均线。”在宋俊梅看来，这一个趋势代表了疫情后人们置业观念的改变，而这种改变很可能将一直持续。

地产分析师严跃进则表示，经历疫情之后，“老破小”的目标受众，购买力相当受限，大部分人选择观望来控制支出。同时，影响“老破小”变化的还有政策因素，例如北京多校划片全面落地，曾经的学区房被剥离可供交易的“外衣”，而且政策的未来趋势，也促使购房者变得理性。